In Deutschland unterliegen Erbschaften grundsätzlich der Steuerpflicht. Dabei ist es nicht entscheidend, ob der Nachlass aus Bargeld, Immobilien oder anderen Vermögensgegenständen besteht. Doch selbst wenn ein Haus geerbt wurde, bedeutet dies nicht auch automatisch, dass Steuern erhoben werden. Denn die Höhe der Erbschaftssteuer hängt maßgeblich vom Wert der Immobilie ab. Auf was bei einer Immobilienerbschaft zu achten ist, wird nachstehend erläutert.
Freibeträge und Steuersätze der Erbschaftsteuer
Nur wenn der Wert des geerbten Hauses bestimmte Freibeträge übersteigt, ist Geld an den Fiskus zu zahlen. Dies gilt allerdings lediglich für den Betrag, der über den gesetzlichen Freibetrag hinausgeht. Die Höhe dieser Freibeträge ist von dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem Wert des Erbes abhängig. Dabei wird jeder Erbe, seinem Verwandtschaftsgrad entsprechend, in eine Steuerklasse eingeteilt. Der den Freibetrag übersteigende Vermögensanteil wird mit dem für die jeweilige Steuerklasse relevanten Steuersatz versteuert.
So fallen Ehegatten, Lebenspartner (Freibetrag 500.000 Euro) Kinder (Freibetrag 400.000 Euro) und Enkel (Freibetrag 200.000 Euro) in die Steuerklasse I, Geschwister (Freibetrag 20.000 Euro) in die Steuerklasse II und alle übrigen Erben (Freibetrag 20.000 Euro) in die Steuerklasse III.
Erbschaftssteuer – Verkehrswert richtig bestimmen
Laut einer Postbank Studie steigt die Zahl der Personen, die in Zukunft auf eine Erbschaft hoffen können. Bereits jede fünfte Erbschaft beträgt mindestens 100.000 Euro. Und in zwei von drei Erbschaftsfällen besteht die Erbschaft aus einer Immobilie. Somit sind die Erbschaftsstreitigkeiten fast vorprogrammiert.
Zur Ermittlung des Immobilienwertes orientiert sich das Finanzamt in der Regel an allgemeinen Durchschnittswerten, die aber nicht für alle Immobilien gelten müssen. Ist mit einer hohen Erbschaftssteuer zu rechnen, sollte die Wertermittlung durch einen Sachverständigen oder Makler vorgenommen werden. Denn besondere Eigenschaften, wie zum Beispiel Modernisierungsbedarf, mindern den Verkehrswert einer Immobilie. Wird der Verkehrswert vom Finanzamt falsch angesetzt, sollte innerhalb einer Frist von einem Monat Widerspruch mit Begründung eingelegt werden.
Die Erbengemeinschaft
Wenn kein Testament vorliegt oder ein Erbvertrag das Erbe regelt, entscheidet die gesetzliche Erbfolge, welche Personen welchen Eigentumsanteil einer Immobilie erben. Dadurch ergeben sich in der Praxis recht häufig Erbengemeinschaften, die zumeist aus dem Ehepartner und den Kindern des Erblassers bestehen.
Eine wichtige Rolle bei den Erbschaftsanteilen spielt der Güterstand der Ehepartner und der Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen. Gemäß BGB §1924 bis 1930 besteht der gesetzliche Erbanteil eines Ehepartners aus 25 Prozent des Nachlasses und erhöht sich auf 50 Prozent, wenn das Ehepaar in der sogenannten Zugewinngemeinschaft lebte. Auf die nächste Verwandtschaft verteilt sich der übrige Erbanteil.
In der Regel fangen die Streitigkeiten an, sobald sich eine Erbengemeinschaft gebildet hat. Denn nun können alle Erben gemeinschaftlich über das Haus bestimmen. Ist nun ein Erbe finanziell nicht in der Lage, die mit dem Hauseigentum verbundenen Kosten zu tragen, müssen gesetzlich die anderen Erben seinen Anteil mittragen. Denn eine Erbengemeinschaft gilt juristisch als Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Dabei haften alle Gesellschafter der Erbengemeinschaft mit ihrem gesamten Privatvermögen auch für die Verbindlichkeiten anderer Gesellschafter.
Geerbtes Haus verkaufen – durch Makler höheren Verkaufspreis erzielen
Häufig entscheiden sich in der Praxis die meisten Erbengemeinschaften oder Alleinerben für den Verkauf der Immobilie. Das hat den Vorteil, dass bei einer Erbengemeinschaft alle Erben ausgezahlt werden können. Doch auch für Alleinerben ist ein Hausverkauf durchaus attraktiv. Mit dem erzielten Verkaufserlös können die eigenen Verbindlichkeiten abgelöst werden oder das eigene Haus modernisiert oder andere Träume und Wünsche verwirklicht werden.
Vor dem Vermarktungsbeginn sollte ein Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt werden. Denn dieser führt eine kostenlose Immobilienbewertung durch, wodurch Streitigkeiten mit den anderen Erben vermieden werden. Der Verkaufspreis sollte dabei weder zu niedrig noch zu hoch angesetzt werden. Auch bietet ein Makler wichtige Hilfestellungen in allen Fragen rund um den Immobilienverkauf und hilft, Fehler zu vermeiden. Auf Makler-Vergleich.de findet der Erbe ein Verzeichnis mit den Maklern der Region.