Der Besitz eines eigenen Hauses: Dieser Wunsch treibt unzählige Deutsche um. Doch nur die wenigsten machen ihn zur Realität, denn der Hauskauf gehört für die meisten Menschen wohl zur größten Investition im Leben. Daher ist es umso wichtiger, diese Entscheidung bis ins kleinste Detail zu durchdenken, insbesondere weil sie einen jahrelang als fixe Ausgabe begleiten wird.
Angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase werben Banken mit günstigen Immobilienkrediten, was einen Immobilienkauf sehr attraktiv macht. Flächendeckend liegen Zinssätze aktuell bei rund 1 Prozent pro Jahr, was eine Senkung von 4 Prozent über die vergangenen 10 Jahre aufzeigt. Doch so verlockend die niedrigen Zinsen für einen Immobilienkauf auch klingen mögen, bei genauerem Hinblick wird erkennbar, dass sich hinter der günstigen Kreditvergabe einige Unsicherheitsfaktoren verstecken. Zum einen ist eine stetige Steigerung der Immobilienkaufpreise zu beobachten. Zum anderen erschweren die niedrigen Zinssätze eine langfristige Planung. Denn wem es noch nicht aufgefallen ist: Immobilien sind so teuer wie nie zuvor. Ohne die aktuell niedrigen Zinsen könnte wohl kaum jemand einen Immobilienkauf tätigen.
Wie sollte man also als Immobilienkäufer am besten vorgehen? Welche Möglichkeiten gibt es für den Finanzierungsprozess?
Zunächst einmal sollte sich ein Immobilienkäufer die Frage nach der Notwendigkeit stellen: Ist die Anschaffung eines Eigenheimes aktuell sinnvoll oder macht es mehr Sinn noch zu warten? Hierfür ist eine vernünftige Selbsteinschätzung nötig. In diese Selbsteinschätzung fließen Faktoren wie die aktuelle persönliche finanzielle Lage, sprich die Beurteilung der Einkommens- und Vermögenssituation sowie Sachwerte wie Kunstobjekte, Aktien, Bausparverträge oder Wertpapiere ein. Immobilienkäufer, die bereits eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim besitzen, dessen Wert aber selbst nicht einschätzen können, haben die Möglichkeit den Wert Ihrer Immobilie im Internet über Portale wie beispielsweise das Unternehmen Homeday zu berechnen.
Anhand der identifizierten Werte und den verfügbaren Eigenmitteln wird die Bonität bzw. Kreditwürdigkeit des Immobilienkäufers bestimmt. Damit wird ersichtlich, ob sich mittels Fremdkapital die Wunschimmobilie finanzieren lässt. Die Kreditwürdigkeit beschreibt die Fähigkeit einer Person, die aufgenommenen Schulden zurückzuzahlen. Darüber hinaus gestaltet sich anhand der verfügbaren Eigenmittel die Höhe des Kreditbedarfs. Hierfür wird der Immobilienkaufpreis dem vorhandenen Eigenkapital gegenübergestellt und die Differenz wird mit fremdem Kapital (die Aufnahme eines Kredites) aufgebracht. Der Richtwert des Eigenkapitalanteils liegt bei ca. 20 bis 30 Prozent der gesamten Immobilienkosten. Dies senkt nicht nur das Finanzierungsrisiko, sondern der Immobilienkäufer erhält aufgrund dessen auch niedrige Zinsen (ohne Eigenkapital können die Zinskosten doppelt so hoch ausfallen) von der Bank und kann seine Schulden schneller zurückzahlen. Zu beachten ist jedoch, dass mit dem Immobilienkaufpreis nicht alle Kosten gedeckt sind. Hinzu kommen Nebenkosten wie die Maklerprovision, Notar- und Gerichtskosten, die Grunderwerbsteuer sowie Renovierungskosten. Diese Nebenkosten machen etwa zehn Prozent des Kaufpreises aus. Im Idealfall deckt das Eigenkapital die Nebenkosten sowie 20 Prozent des Kaufpreises ab. Ist dies nicht möglich, sollte das Eigenkapital jedoch mindestens die Höhe der kompletten Nebenkosten aufweisen.
Auch das Arbeitsverhältnis sollte bei der Selbsteinschätzung des Immobilienkaufes in Betracht gezogen werden. Denn Immobilienkäufer mit sicheren Jobs und einem hohen Einkommen können eine höhere monatliche Belastung tragen als solche, die selbstständig tätig sind. Das Eigenkapital sorgt jedoch nicht nur für niedrigere monatliche Raten, sondern es sorgt auch als „Puffer“ im Falle eines zwangsläufigen Immobilienverkaufes während der Finanzierungsphase. Das bedeutet, dass im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Immobilienkäufers und der Veranlassung einer Zwangsversteigerung seitens der Bank, der Immobilienkäufer größere Chancen hat, schuldenfrei aus der Finanzierung herauszukommen. Denn ein höheres Eigenkapital mindert das Risiko, dass der Verkaufserlös nicht ausreicht, um den aufgenommenen Kredit abzuzahlen. Es ist daher umso wichtiger, bei einem Immobilienkauf frühzeitig zu planen. Langfristige Sparmaßnahmen und ein vorsorglicher Vermögensaufbau erhöhen nicht nur das Eigenkapital und somit das eigene „Sicherheitsgefühl“, sondern geben dem Antragsteller auch eine souveräne Verhandlungsposition gegenüber Kreditinstituten bei der Aufnahme von Fremdkapital.
Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital in Anspruch nehmen möchte, sollte sich auf massive Zinsaufschläge seitens der Bank einstellen, die sich so versucht vor dem hohen Risiko abzusichern. Diese Finanzierungsart ist jedoch nicht zu empfehlen, insbesondere da es rund 20 bis 30 Jahre dauern kann, bis eine Immobilie abbezahlt ist. Ohne jegliches Eigenkapital sind finanzielle Reserven nicht vorhanden, welche jedoch dringendst für unvorhersehbare Notfälle gefragt sind.
Wer also seinen Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden lassen will, sollte diesen frühzeitig und sorgfältig planen. Das richtige Verhältnis von Eigen- und Fremdfinanzierung ist beim Immobilienkauf ausschlaggebend, um eine hohe Verschuldung zu vermeiden.