Mit Sondertilgungen die Laufzeit des Hypothekendarlehens verkürzen

SondertilgungBeim Bau eines Hauses oder beim Kauf von Immobilien kommt man meist bei der Finanzierung nicht um ein Hypothekendarlehen herum. Doch um bei der Baufinanzierung trotzdem Geld zu sparen, heißt das Zauberwort Sondertilgungen. Mit Sondertilgungen kann man die Baufinanzierung zu seinem Vorteil beeinflussen und verkürzt die Laufzeit seines Hypothekendarlehens.

Auf kreditvergleichonline.de, dem Kredit-Portal für Rechner & Vergleiche, kann jeder mit dem Hypothekenrechner ausrechnen, wie sich eine Sondertilgung übertragen auf die eigene Situation auswirken würde.

Im Folgenden werden wir uns mit der Sondertilgung allgemein befassen und erklären, was es ist, warum es so wichtig ist und was man beachten muss.

Was ist eine Sondertilgung?

Unter Sondertilgungen versteht man außerplanmäßige Zahlungen, die an den Baufinanzierer geleistet werden. Diese außerplanmäßigen Zahlungen müssen aber bereits bei Vertragsschluss des Hypothekendarlehens vereinbart worden sein. Durch die Sonderzahlungen fällt die Zinslast des Darlehens geringer aus und dementsprechend verringert sich auch die Zinslast bei der Immobilienfinanzierung. Bis zu fünf Prozent der vereinbarten Darlehenssumme sind bei Sondertilgungen meist kostenlos. Für eine höhere Sonderzahlung muss man häufig mit einem Zinsaufschlag rechnen, den man sich erkaufen muss.

Bei einem Hausverkauf, bei dem der Kredit beendet wird, wird vom Kreditgeber in der Regel eine Vorfälligkeitsentscheidung verlangt. Hierfür ist das vertragliche Recht, welches die Sondertilgung beinhaltet, ebenfalls wichtig.

Vorteile der Sondertilgung

1. Verkürzung der Darlehenslaufzeit
2. Senkung der Zinskosten
3. Anrechnung der Sonderzahlungen bei Ausstieg aus der Immobilienfinanzierung
4. Erweitertes Sondertilgungsrecht mit noch größerer Ersparnis möglich
5. Sondertilgung besser als Sparen

1. Verkürzung der Darlehenslaufzeit

Bei der Immobilienfinanzierung und der damit verknüpften Hypothekendarlehen ist der wichtigste Kostenfaktor die Darlehenslaufzeit. Denn je länger die Darlehenslaufzeit ist, desto mehr Zinskosten fallen an. Zu Beginn eines Darlehens zahlt man größtenteils nur für die Zinsen, erst später nimmt auch wirklich die Höhe des Darlehens ab. Mit einer Sondertilgung wird dieser Prozess beschleunigt und die Restschuld schrumpft schneller. Inwieweit diese Sonderzahlung die Darlehenslaufzeit beeinflusst, kann man mit dem Hypothekenrechner testen. Mithilfe des Rechners kann man mit der Sondertilgung variieren und bekommt als Ergebnis unterschiedliche Laufzeiten.

2. Senkung der Zinskosten

Da durch die Sonderzahlungen die Restschuld schneller abnimmt, sinken auch die Zinskosten schneller. Mit schneller sinkenden Zinskosten zahlt man am Ende wesentlich weniger für sein Darlehen und spart richtig viel Geld.

3. Anrechnung der Sonderzahlungen bei Ausstieg aus der Immobilienfinanzierung

Wenn man die Immobilienfinanzierung abbrechen möchte, dann fordert die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Denn die Bank erhält durch den Abbruch weniger Geld, da ihr Zinsen entgehen, die bereits von ihr eingeplant waren. Also will die Bank einen Ausgleich für den Abbruch. In die Entschädigungsberechnung fließen aber auch die bereits gezahlten Sondertilgungen mit ein. Deshalb fällt am Ende die Entschädigung für die Bank mit Sonderzahlungen gering aus.

4. Erweitertes Sondertilgungsrecht mit noch größerer Ersparnis möglich

Kostenlos ist in der Regel ein Sonderzahlungsbetrag von bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Bei höheren Beträgen fallen meist zusätzliche Kosten an. Doch rechnet man die zusätzlichen Kosten von höheren Sonderzahlungen gegen die Zinsersparnis auf, kann es sich trotzdem lohnen.

5. Sondertilgung besser als Sparen

Der Vergleich zwischen Sonderzahlung und Anlegen des Geldes auf einem Tages- oder Festgeldkonto fällt eindeutig zugunsten der Sonderzahlung aus. Denn gerade bei hohen Darlehenszinsen lohnt es sich, das Darlehen so schnell wie möglich abzuzahlen. Die Zinsersparnis ist dabei um einiges größer als die Zinsen, die man auf Geldanlagen eines Tages- oder Festgeldkontos bekommt.

Sonderzahlung muss vertraglich vereinbart sein

Nicht jeder Darlehensvertrag schließt grundsätzlich Sonderzahlungen mit ein. Diese müssen extra im Vertrag erwähnt sein, damit später auch Sonderzahlungen geleistet werden können. Sind Sonderzahlungen nicht im Vertrag erwähnt, kann es zu zusätzlichen Kosten kommen.

Erweitertes Sondertilgungsrecht ja oder nein

Bei manchen Anbietern muss man für ein erweitertes Sondertilgungsrecht extra bezahlen. Hier lohnt sich abzuwägen, ob sich diese Extraausgaben lohnen. Denn wenn man das Sondertilgungsrecht dann gar nicht nutzt, war es ein Verlustgeschäft.

Erwartet man in späteren Jahren größere Geldzuflüsse und will deshalb ein erweitertes Sondertilgungsrecht, sollte man immer daran denken, dass eine kürzere Sollbindungszeit ebenfalls den gewünschten Zweck erfüllt. Denn kürzere Darlehen für Immobilien sind meist auch günstiger.

Außerdem sollte man berücksichtigen, dass es nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht für Darlehensverträge gibt. Nach der Kündigung kann das Darlehen ganz oder teilweise abbezahlt werden und macht ein erweitertes Sondertilgungsrecht überflüssig.